Resumo: O presente artigo analisa a metodologia técnica aplicável à perícia de engenharia em sinistros de incêndio em edificações lindeiras, com ênfase na determinação do nexo causal, na avaliação dos danos materiais e na quantificação dos lucros cessantes do imóvel segurado. A partir de estudo de caso pericial envolvendo imóvel comercial, afetado por incêndio de grandes proporções originado em estabelecimento vizinho, são examinados os mecanismos de propagação térmica, o comportamento dos materiais construtivos sob temperatura elevada e os critérios técnico-normativos para estabelecimento do nexo causal. Ademais, são discutidos critérios para avaliação dos lucros cessantes do imóvel prejudicado, conforme o item 4.2 da ABNT NBR 14653-1:2019. O estudo evidencia que a atuação do perito demanda abordagem multidisciplinar, a fim de produzir conclusões tecnicamente fundamentadas e aptas a conferir segurança até mesmo à liquidação dos prejuízos previstos em apólice de seguro contratado.
1. Introdução
A perícia de sinistros relacionados a incêndio constitui uma atividade de alta complexidade técnica, especialmente em razão da necessidade de estabelecer o nexo causal entre o evento e os danos observados no imóvel segurado. Nos incêndios lindeiros, em que o fogo se origina em imóvel vizinho, a transferência de calor por condução, convecção ou irradiação pode provocar danos mesmo sem contato direto das chamas com a edificação afetada. Nesses casos, a correta identificação da origem das manifestações construtivas observadas é essencial para diferenciar danos decorrentes do sinistro de patologias preexistentes ou processos naturais de degradação. Em conformidade com os riscos cobertos pela apólice, a mensuração dos prejuízos contemplou não apenas os danos materiais diretos, mas também os lucros cessantes do imóvel, apurados segundo as diretrizes da ABNT NBR 14653-1:2019.
Diante desse contexto, o presente artigo apresenta uma metodologia aplicada às perícias de sinistros por incêndio lindeiro, baseada em estudo de caso pericial, abordando a caracterização do nexo causal, a avaliação dos danos construtivos e a quantificação dos prejuízos econômicos decorrentes da indisponibilidade do imóvel.
2. Desenvolvimento
2.1 Referencial Normativo e Conceitual
A perícia de engenharia encontra respaldo na ABNT NBR 13752:2024, que a define como atividade destinada à apuração de causas, avaliação de bens, frutos e direitos. De forma associada, a avaliação dos imóveis deve seguir os preceitos da ABNT NBR 14653-1:2019. Conforme o item 4.2 da Parte 1, os frutos do imóvel compreendem rendas decorrentes de locação, arrendamento, exploração direta, parcerias e similares. Quando o sinistro impede a geração dessas receitas, configuram-se os lucros cessantes, cuja apuração integra a análise dos prejuízos indenizáveis. Acerca do âmbito dos danos físicos, a ABNT NBR 15200:2012 constitui importante referência para a avaliação dos efeitos do calor sobre estruturas de concreto, estabelecendo parâmetros relacionados à redução da resistência mecânica e do módulo de elasticidade dos materiais submetidos a incêndio.
2.2 Mecanismos de Propagação Térmica em Sinistros Lindeiros
A compreensão dos mecanismos de transferência de calor é fundamental para a determinação do nexo causal em incêndios lindeiros. A propagação térmica entre edificações ocorre por condução, convecção e irradiação. A condução, predominante em paredes divisórias, ocorre através dos próprios materiais construtivos; a convecção resulta do deslocamento de massas de ar aquecidas; e a irradiação se dá por ondas térmicas, especialmente relevante em edificações próximas ou com aberturas expostas. A extensão dos danos depende da temperatura atingida, da duração do incêndio, da geometria do ambiente e da carga de incêndio existente, como é possível observar na Figura 1.
| Temperatura do concreto (°C) | Cor | Aparência | Condição |
|---|---|---|---|
| T < 300 | Normal | Normal | Normal |
| 300 ≤ T < 600 | Rosa e vermelho | Fissuras, rachaduras e porções desagregadas | Seguro, mas a resistência pode estar reduzida |
| 600 ≤ T < 950 | Tons de cinza e branco | Spalling, armadura de aço exposta, fuligem | Fraco |
| T ≥ 950 | Amarelado | Spalling explosivo | Extremo |
Fonte: Sollero e Santos (2015).
2.3 Estudo de Caso: Incêndio em Imóvel Lindeiro
O estudo de caso teve por objeto um imóvel comercial do ramo de vestuário, situado em município da Região Metropolitana de Belo Horizonte/MG, com aproximadamente 450 m² de área construída e estado de conservação regular à época do sinistro. Um incêndio de grandes proporções atingiu o estabelecimento comercial vizinho ao imóvel segurado, onde funcionava uma loja de variedades, com duração aproximada de 12 horas e destruição total do imóvel diretamente sinistrado. Entende-se que a proximidade e a duração do evento propiciaram significativa transferência de calor por condução para o imóvel segurado.
Assim, a vistoria técnica compreendeu inspeção visual de toda a área interna do imóvel segurado e da cobertura, com documentação fotográfica sistemática e análise qualitativa dos materiais construtivos afetados. A Figura 2 apresenta a seguir a vista aérea do imóvel atingido e da edificação lindeira:
Fonte: Autores (2022).
2.4 Determinação do Nexo Causal
A determinação do nexo causal também constitui o núcleo da regulação de sinistros e consiste em demonstrar quais os danos verificados no imóvel segurado foram consequência direta e necessária do sinistro. Para o sinistro em questão, foram contemplados os critérios presentes no Quadro 1.
| Critério técnico | Aplicação no sinistro de incêndio lindeiro |
|---|---|
| Anterioridade do evento causador | O incêndio no imóvel vizinho precede os danos verificados no imóvel segurado |
| Mecanismo físico de transmissão | Condução térmica através das paredes divisórias contíguas |
| Localização compatível dos danos | Manifestações patológicas concentradas na lateral confrontante com o foco do sinistro (fissuras e trincas na alvenaria de vedação, desplacamento de revestimento cerâmico e umidade residual) |
| Ausência de causa alternativa plausível | Inexistência de outros eventos ou agentes capazes de gerar a mesma extensão de danos |
| Proporcionalidade entre intensidade e dano | Danos restritos a elementos de vedação; estrutura de concreto não comprometida, compatível com temperatura estimada inferior a 600 °C |
Fonte: Autores (2026).
No caso estudado, todos os critérios foram satisfeitos. As manifestações patológicas identificadas concentraram-se na parede confrontante com o imóvel sinistrado, sendo compatíveis com o mecanismo de condução térmica. A ausência de spalling (ou lascamento) no concreto e de exposição da armadura indicou que a temperatura no interior do imóvel segurado não ultrapassou 600 °C, confirmando que o calor não atingiu diretamente suas estruturas portantes. Além disso, a estrutura de madeira da cobertura não apresentou deformações aparentes, o que é esperado dado o desempenho do material sob temperaturas moderadas (PFEIL, 2003).
2.5 Avaliação dos Danos Materiais por Sistema Construtivo
A avaliação dos danos foi realizada por sistema construtivo, identificando a extensão das avarias, sua causa técnica, as intervenções necessárias e os respectivos custos de reparo. Nesse caso, ocorreram danos na alvenaria de vedação, exigindo tratamento de fissuras e trincas e selagem de juntas; no revestimento cerâmico, com necessidade de substituição das áreas afetadas; e na cobertura, cuja estrutura de madeira não apresentou danos aparentes, sendo recomendado apenas monitoramento preventivo. Assim, a quantificação dos prejuízos baseou-se em orçamentos analíticos e referências oficiais, assegurando a precisão do limite indenizável da apólice e sua compatibilidade regional.
2.6 Lucros Cessantes do Imóvel Segurado
Além dos danos materiais, a perícia apurou os lucros cessantes pelo método comparativo direto de dados de mercado, a partir do valor locativo na data do sinistro e do período de interdição do imóvel. No caso estudado, a indisponibilidade para uso e fruição de aproximadamente 30 dias resultou em lucros cessantes equivalentes a um mês de valor locativo de mercado, correspondentes a cerca de 0,43% do valor de mercado do imóvel segurado, montante integrado à indenização por estar previsto nas garantias contratadas em apólice.
3. Conclusão
A perícia de sinistros em incêndios lindeiros exige a integração de conhecimentos de física do fogo, patologia das construções e engenharia de avaliações. O estudo de caso demonstrou que a transferência de calor gerou danos relevantes mesmo sem contato direto das chamas com o imóvel segurado. A adequada caracterização do nexo causal, aliada à avaliação dos lucros cessantes conforme a ABNT NBR 14653-1:2019, permitiu quantificar os prejuízos materiais e econômicos, contribuindo para uma indenização justa e devidamente fundamentada.
Referências
- ABNT. NBR 13752:2024. Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro: ABNT, 2024.
- ABNT. NBR 14653-1:2019. Avaliação de bens, Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
- ABNT. NBR 14653-2:2011. Avaliação de bens, Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
- ABNT. NBR 15200:2012. Projeto de estruturas de concreto em situação de incêndio. Rio de Janeiro: ABNT, 2012.
- PFEIL, W. Estruturas de madeira. Rio de Janeiro: LTC, 2003.
- SOLLERO, M. B.; SANTOS, R. T. Inspeção e análise de estruturas incendiadas. In: Conferência sobre Tecnologia de Equipamentos, 13., 2015, Porto de Galinhas. Anais. Porto de Galinhas: ABENDI, 2015. p. 1-23.
Autores
- André Valadão Caldeira, Engenheiro Civil, CREA/MG: 177.090/D. E-mail: andre@agvconsulting.com.br
- Gustavo Pires Valadão, Engenheiro de Produção Civil, CREA/MG: 135.837/D.
- Lafaiete Dantas Barbosa Neto, Engenheiro Civil, CREA/RN: 2128768230.
Palavras-chave: Perícia; nexo causal; incêndio lindeiro; lucros cessantes; perícia de engenharia.
Artigo técnico elaborado em agosto de 2026. A reprodução total ou parcial do conteúdo está sujeita às penalidades previstas na legislação de direitos autorais.
